長期以來，太多人認為銀行穩定是理所當然的。從 2008 年全球金融危機復甦之後，許多人天真地認為所有嚴重的系統性風險都已得到解決，銀行倒閉，甚至更糟糕的骨牌效應在未來都不太可能成為現實。然而，這個迷信在 2023 年 3 月被瓦解了，當時矽谷銀行（SVB）倒閉，緊隨其後的是 Signature Bank、First Republic、Heartland Tri - State Bank，以及瑞士信貸（Credit Suisse Group AG）。
現在，人們對銀行穩定性的擔憂再度出現，威脅來自於美國商業地產（CRE）市場崩潰。BFI Infinity 指出，商業地產危機有可能從根本上動搖美國銀行系統。目前可能由區域性銀行直接受到威脅，但由於全球金融業相互關聯，發生骨牌效應的可能性非常大。根據 The Conference Board 使用 MSCI 實物資產數據推算，未來兩年超過 1 兆美元的商業房地產（CRE）貸款將到期。曝險最集中、資本緩衝不足、以及大型機構或監管機構的生命線危在旦夕，這些機構將面臨重大損失。如果數十家甚至數百家中小型商業銀行同時倒閉，這種損害可能演變成一場全面性金融危機（BFI Infinity，2024）。
現在，臺灣房地產市場也同樣面臨嚴峻考驗。為了減輕青年買房沉重貸款負擔，政府自 2010 年起提供「青年安心成家購屋優惠貸款」，根據天下雜誌數據，本政策由公股銀行以自有資金辦理，推動至今 12 年多，已幫助超過 34 萬戶購屋成家，核貸金額達 1.43 兆新台幣（陳芊吟，2024）；然而近期市場頻頻傳出不動產授信收緊資金，銀行可供房貸額度已達滿水位，民眾排隊搶房貸也未必能成功核貸。同時，政府約談 34 家公股銀行總經理，並下達指令要求公股銀行控管房貸、促房市降溫的消息一出，讓更多購屋族陷入財務窘境。
許多人開始擔心購房合約已經簽立下去，但是房貸遲遲無法到手，是不是要被割韭菜了。甚至已經有一部份的人開始找各縣市農會、漁會、信用合作社商議房貸，就是希望能在最快的速度讓資金到位。只是這些貸款條件可能遠比過去公股銀行差，且新青安規劃的「還款寬限期」一旦結束，後續還是得面臨難以負擔的房貸壓力，屆時購屋族繳不出房貸、房屋遭遇拋售、銀行面臨無法順利收回資金的窘境，如今還向農會、漁會、信用合作社蔓延，後續一旦爆發貸款危機恐怕從根源動搖臺灣金融體系。
美國與臺灣不約而同都在房地產議題出現問題，雖然商用房地產與住房屬性不同，但這更凸顯了經濟週期轉換過程必然出現巧合。許多人早早忘掉 2008 年金融海嘯正是因為房地產議題爆發，隨後影響銀行與金融體系。2023 年迄今，我們也多次經歷全球市場銀行危機，2024 年臺灣是否也會發生銀行危機還得繼續觀察，但可以確定的是，如果您的資金是以黃金為儲蓄本位就不必擔心了。
房地產與黃金價格之間的歷史關係事實上是奠基於經濟週期，藉由觀察黃金與房地產比率，我們可以了解這兩種資產在相對價值上的變化，以及這些變化如何讓投資人做出正確理財順序。
歷史上，金 / 房比率的重大轉折點往往與主要經濟轉變同時發生。例如 1980 年，在高通膨和經濟低迷期間，購買一棟美國普通房屋只需 80 盎司黃金。這一時期房地產相對於黃金的價值處於低點。隨後的二十年裡，房地產表現顯著優於黃金。到了 2001 年購買房屋需要 450 盎司黃金，表明黃金相對於房地產被低估。接下來的十年裡，黃金價格大幅上漲，表現遠超房地產。這一比率在2012年再次轉變，此時購房只需88盎司黃金，表明房地產相對於黃金變得便宜（Daniel R. Amerman，2015）。
另根據 Awanxtra 查詢 S&P 編纂的 Case – Shiller 房價指數（CoreLogic Case – Shiller U.S. National Home Price NSA Index），以及根據信義房屋編纂的臺灣房地產指數，我們可以從 1987 年開始系統性觀察房地產市場變化。
這種週期性關係表明，黃金和房地產彼此在經濟不確定性時期能充當有效的對沖工具，但它們的表現取決於更廣泛的市場條件。例如 2000 年網路泡沫到 2008 年金融危機這段期間，以金換房的策略就獲得良好成效。
在金融危機或通貨膨脹壓力時期，黃金往往表現更好；而房地產，則在承平時期提供穩定的長期回報。鑑於這些歷史模式，富裕的投資者通常會在這兩類資產中進行分散投資，以平衡潛在風險和回報。不過對普羅大眾來說，現在急著擁有房地產可能讓你踏入錯誤投資順序，除了喪失理財機會，更有可能成為金融風暴下的犧牲品。隨著房地產市場和金融穩定性風險再次加劇，理解黃金和房地產之間的歷史互動，有助於做出明智決策。
對於目前房地產市場遭受壓力的臺灣來說，從美國的歷史經驗汲取教訓或許可行。若條件允許，先以自身能力累積黃金，可預期的將來再以黃金作為購房頭期款或全數變現購房會是妥當的做法。此舉不但免除貸款壓力，還可以為自己在金融動盪時期保住購買力。
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引用來源：
- BFI Bullion (2024). Preventing the Next Bank Run... By Any Means Necessary? August 16, 2024.
- 陳芊吟（2024）。新青安貸款是什麼？青年房貸申請條件、利率為何？如何申請？2024年8月19日。
- Daniel R. Amerman (2015). The Gold/Housing Ratio As A Valuation Indicator. July 28, 2015.
- S&P CoreLogic Case-Shiller U.S. National Home Price NSA Index.
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